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신축한 건물 양도시 가산세 체크하기

2017년 8월 2일 부동산 대책으로 양도소득세에는 큰 변화가 있었습니다. 이에 세무사들이 양도소득세 신고와 관련하여 챙겨야 할 사항이 늘어났고 자연스레 수정신고에 대한 위험도 함께 증가하였습니다.

실제로 양도코리아를 통한 상담 건수 중 수정신고와 관련한 사항이 재작년부터 점점 증가하였고 양도코리아가 세무사들이 가장 많이 쓰는 프로그램이라는 부분까지 고려하면 위의 내용을 간접적으로나마 느낄 수 있었습니다.

이에 따라 "수정신고를 피하는 방법"이라는 제목으로(줄여서 ..법이라 하겠습니다.) 2주에 한번 씩 연재 형식으로 세무사들이 가장 많이 실수하는 부분(혹은 세무서에서 주의 깊게 보는 부분)을 주제로 하여 칼럼을 쓰고자 합니다.

관련사례

세무사 A씨는 서울 종로구 평창동 소재 단독주택에 대한 양도소득세를 수임하였다. 해당 주택은 2014.5.30.에 신축 취득한 물건으로 2018.1.13.일에 양도되었으며 실제 취득가액이 불분명하여 환산 취득가액을 적용해야 하는 상황이었다.

따라서 세무사 A씨는 주택 양도가액에 환산취득가액과 장기보유특별공제를 차감한 뒤 도출한 산출세액을 납부할세액으로 하여 신고서를 제출하였다.

고지내용

처분청은 납부할세액이 과소 신고되었음을 확인하고, 건물분 환산가액에 5%를 곱한 금액을 결정세액에 가산하여 경정·고지하였다.

신설규정인 환산가액 적용에 따른 가산세(소득법 제114조의2)는 2018년 이후 양도분부터 적용되는 규정으로 환산가액 적용을 통한 세부담회피를 방지하기 위하여 신축건물을 5년 이내 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 적용하는 경우 토지를 제외한 건물의 환산가액에 5%를 곱한 금액을 결정세액에 가산한다는 규정이다.

관련법령

2017.12.19 개정전 2017.12.19 개정후
소득세법 제114조의2
[환산가액 적용에 따른 가산세(2017.12.19 신설)]
소득세법 제114조의2
[환산가액 적용에 따른 가산세(2017.12.19 신설)]
신 설 ① 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.(2017.12.19 신설)

② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.(2017.12.19 신설)

TIP

환산가액 적용에 따른 가산세 반영 시 유형별 적용 방법과 주의사항에 대하여 알아보자.

case1. 차손이 발생하여 산출세액이 없는 경우

취득가액이 양도가액을 초과하는 경우 양도차손이 발생하고 산출세액이 ‘0’이므로 납부할세액이 없다. 이러한 경우 일반적인 신고불성실가산세와 납부불성실가산세는 납부세액에 가산세율을 곱하는 방식이므로 가산세가 발생하지 않는다. 하지만 환산가액 적용에 따른 가산세는 납부세액이 아닌 건물분 환산가액이 세율을 적용하는 대상이 되기 때문에 가산세를 계산하여 반영해야 한다.

case2. 1세대 1주택 비과세대상 주택인 경우

1세대 1주택 비과세대상이면서 고가주택이 아닌 경우 양도소득세 신고의무가 자체가 없으므로 환산가액 적용에 따른 가산세는 납부의무가 없다.

case3. 비과세 대상에서 제외되는 고가주택의 경우

양도가액이 9억 초과하는 고가주택에 대하여 가산세를 계산하는 경우 환산가액 전체에 5%를 적용할 것인지 아니면 양도가액에서 9억을 초과하는 비율 만큼의 환산가액에 5%를 적용할 것인지가 쟁점이 될 수 있는데 최근 기재부에서는 위와 같은 경우에는 건물분 환산가액 전체금액에 100분의 5에 해당하는 금액을 결정세액에 더하는 것이라는 해석을 내놓고 있으므로 가산세 반영에 착오가 없도록 해야 하겠다.

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