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사전법규재산 2021-1042(2022.01.11)
[문서번호] 사전법규재산 2021-1042[생산일자] 2022.01.11[제목]
1주택과 1조합원입주권을 소유하다 1주택을 양도한 경우 비과세특례 적용 여부[요약]1세대가 A주택과 B주택(1/2)을 소유하다가 그 중 B주택(1/2)이 B’조합원입주권(1/2)으로 전환된 경우에는 A주택 양도에 대하여 소득령§156의2④이 적용되지 않는 것임[질의] (사실관계) ○ 1999.XX.XX. 질의자가 상속으로 B주택* 1/2 취득 * 협의분할에 의한 상속으로 취득(질의자 1/2, 모친 1/2) ○ 2016.X.X. 질의자가 A주택 취득하여 양도시까지 보유 및 거주함 ○ 2018.X.X. B주택이 B‘조합원입주권*으로 전환됨(관리처분계획인가) * 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위임을 전제함 ○ 2020.X.X. 모친이 사망하여 B‘조합원입주권 1/2를 상속받음 * 질의자는 모친 상속 개시 당시 주민등록상 동일 세대임을 전제함 ○ 2021.X.X. B‘조합원입주권이 주택으로 준공됨 ○ 2021.5.X. 질의자가 A주택을 양도함 (질의내용) ○ 1세대가 A주택과 B주택(1/2, 협의분할에 의한 상속)을 소유하다가 그 중 B주택(1/2)이 B‘조합원입주권(1/2)으로 전환된 경우로서, - 이후 해당 B‘조합원입주권의 나머지 지분을 상속받아 추가로 취득한 뒤에 주택으로 완공된 상태에서 A주택을 양도할 경우, 소득령§155② 또는 같은 영§156의2④이 적용되는지 여부 [회신] 「소득세법 시행령」 제156조의2제4항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우를 전제조건으로 규정하고 있습니다. 따라서 2주택을 소유한 상태에서 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 귀 사전답변 신청의 사실관계의 경우에는 해당 규정을 적용할 수 없습니다. 아울러 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따른 ‘상속받은 주택’의 판정은 기존해석사례(서면-2017-부동산-2235, 2019.8.7.)를 참고하시기 바랍니다. ■ 서면부동산 2017-2235, 2019.08.07 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 보는 것입니다. ※ 관련법령 ○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2021.03.16. 법률 제17925호로 개정된 것, 이하 같음) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ＂양도소득세＂라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ＂주택부수토지＂라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. → 소득령§156의2 ○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2021.05.04. 대통령령 제31659호로 개정된 것, 이하 같음) ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ＂대통령령으로 정하는 요건＂이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」주택법 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 ＂조정대상지역＂이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. ○ 소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 ＂재개발사업＂이라 한다), 재건축사업(이하 ＂재건축사업＂이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 ＂소규모재건축사업＂이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 ＂일반주택＂이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다. ○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ② 법 제89조제2항 단서에서 ＂대통령령으로 정하는 경우＂란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ＂종전의 주택＂이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

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