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조심 2018중4497(2019.04.10)
[사건번호] 조심 2018중4497[일자] 2019.04.10[제목]
쟁점주택이 다가구주택이라는 청구주장의 당부 등[요약]쟁점주택은 총 4층의 건물로 비록 공부상 1층은 근린생활시설, 2층~4층은 다가구주택으로 되어 있으나, 그 사용실질을 보면 1층도 모두 주택으로 사용되고 있으므로 다가구주택에 해당하지 않는 점, 종전주택은 쟁점주택을 신축하기 위하여 멸실된 것이라 동 주택의 멸실로 인하여 별도의 양도차익이 발생한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없음[주문]심판청구를 기각한다.[이유]1. 처분개요 가. 청구인은 2015.10.12. 서울특별시 영등포구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 OOO원에 양도하고 양도소득세 OOO원을 신고하였다. 나. 서울지방국세청장이 2017년 양도소득세 비과세 변칙신고 혐의자에 대하여 기획감사를 실시함에 따라 동작세무서가 2017.2.27. 쟁점주택을 현장확인한 결과 동 주택은 등기사항전부증명서상 2층～4층이 주택이고 1층은 근린생활시설이나 실제 1층은 주택 2가구로 사용된 것을 확인하여 서울지방국세청장이 처분청에 통보하자, 처분청은 이에 따라 2018.8.23. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.10.23. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인의 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 사실관계 (가) 쟁점주택의 취득 및 재건축 내역은 다음과 같다. 청구인은 1989.5.31. 쟁점주택을 재건축하기 이전의 주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 취득하여 2014년 10월경까지 약 25년간 거주하다 동 주택이 노후되어 2014.10.14. 이를 철거하고 재건축하였으며 종전주택 및 쟁점주택의 현황(기본정보)은 다음과 같다. (2) 청구인은 쟁점주택을 재건축하면서 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 건축허가를 받아 재건축하여 적법하게 준공검사를 받았으며, 동 주택을 재건축하면서 공사대금의 부족으로 2014.9.4. OOO은행으로부터 OOO억원을 대출받아 공사비를 지급하였다. 청구인은 고정수입이 없어 본인이 생활하는 부분을 제외하고는 전세계약을 통하여 은행대출금을 상환하고자 임대계약을 서두르게 되었고, 처분청이 주택으로 인정한 근린생활시설 1층은 중국인 주OOO가 장사를 하면서 기거를 하겠다고 하여 2015.5.29. 상가용으로 급하게 임대하였다. 따라서, 청구인은 쟁점주택의 1층은 건축물대장상 그 용도가 근린생활시설이므로 상가로 사용할 세입자를 물색하다가 중국교포가 ‘상가겸 주거용’으로 사용한다고 하여 전세로 임대한 것인바, 이를 ‘주거용’으로 판단하고 쟁점주택을 다세대주택으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다. (3) 청구인은 1세대1주택인 종전주택을 철거하고 쟁점주택을 다가구주택으로 재건축하여 양도하였으므로 종전주택의 양도차익을 비과세하여야 한다. 처분청은 이 건 양도소득세를 계산함에 있어 종전주택의 양도소득은 비과세하고 쟁점주택의 양도차익에 대하여만 과세하여야 함에도 종전주택의 양도차익에 대해서도 과세한 이 건 처분은 받아들이기 어렵다. 나. 처분청 의견 (1) 동작세무서장이 2018.2.27. 쟁점주택에 대한 현장조사를 실시한 결과 동 주택의 1층은 101호와 102호로 구분되어 건물외벽에 현관문이 있고 에어컨이 별도로 설치되어 있으며, 2～4층은 별도의 출입문이 있었다. 우편함, 전기 및 가스계량기는 각 호수별로(101호, 102호, 202호～204호, 301호～304호, 401호)로 건물 외벽 1층에 설치되어 있었고, 각 호수별로 수도요금내역을 확인해보니 건물을 신축한 이후 계속하여 ‘주거용’으로 하여 요금을 납부한 것으로 되어 있다. 또한, 쟁점주택의 양수인 배OOO는 사실확인서를 통하여 동 주택을 매입할 당시 1층은 모두 2가구로 1가구는 공실이고 1가구는 주거용으로 임대된 사실을 확인하였다. (2) 청구인은 1세대 1주택인 종전주택을 철거하고 다가구주택인 쟁점주택을 재건축하여 양도하였으므로 종전주택의 양도차익은 비과세되어야 한다고 주장하고 있으나, 이에 대한 관련 법령 등의 근거가 없으므로 받아들일 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① (주의적 청구) 쟁점주택이 다가구주택이라는 청구주장의 당부 ② (예비적 청구) 종전주택의 양도차익은 비과세되어야 하는지 여부　 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조[실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (중략) ④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령 제154조[1세대1주택의 범위] ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (4) 건축법 제2조[정의] ② 건축물 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 1. 단독주택 2. 공동주택 (5) 건축법 시행령 제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련) 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다) 나. 다중주택 다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 (부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 (3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 2. 공동주택 가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 비과세 적정여부 검토서에 따르면 동작세무서장은 쟁점주택이 다가구 요건을 미충족하여 1가구(4층)을 제외한 10가구(1～3층)에 대하여는 양도소득세에 대한 비과세를 부인하도록 결정한 것으로 되어 있다. (나) 처분청이 제출한 현장확인보고서(2018년 3월)의 주요 내용은 다음과 같다. (다) 거래사실확인서를 보면 배OOO는 2015.10.12. 쟁점주택을 취득하였고 동 주택을 취득할 당시에 쟁점주택의 실제용도는 1층은 거주용(2가구)인데 1가구 공실로, 2～4층은 총 9가구인데 2가구(2층, 3층 각 1가구)가 공실이라 확인한 것으로 나타난다. (라) 현장사진을 보면 쟁점주택의 101호와 102호는 별도의 전기계량기, 가스계량기, 출입문이 있는 것으로 되어 있음(2016년 10월에 OOO원을, “OOO계좌”에서 2016년 2월과 3월에 합계 OOO원이 인출되었다. (마) 종전주택의 건축물대장(2018.9.10. 발급)에 따르면 종전주택은 지하 1층, 지상 2층의 주택이고 주택의 연면적은 247.05㎡(각층 82.35×3)이고 동 주택은 2014.12.10. 말소등기된 것으로 되어 있다. (바) 쟁점주택의 건축물대장(2015.11.4. 발급)에 의하면 지상 4층의 건물로 1층은 소매점 65.48㎡, 계단실 11.34㎡, 2층 및 3층은 다가구주택으로 각 112.61㎡, 4층은 다가구주택으로 63.7㎡, 옥탑1층은 계단실로 11.88㎡이며, 주택면적을 모두 포함하면 288.92㎡으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 다가구주택이므로 동 주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 과세물건을 인식함에 있어 과세거래의 형식과 실질이 일치하지 않을 경우 실질에 따라야 하고, 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 「건축법 시행령」[별표1]에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 해석하고 있는 점(조심 2018서1507, 2018.5.31., 같은 뜻임), 쟁점주택은 총 4층의 건물로 비록 공부상 1층은 근린생활시설, 2층~4층은 다가구주택으로 되어 있으나, 그 사용실질을 보면 1층도 모두 주택으로 사용되고 있으므로 다가구주택에 해당하지 않는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②를 살펴보면, 청구인은 1세대 1주택인 종전주택을 철거하고 쟁점주택을 다가구주택으로 재건축하여 양도하였으므로 종전주택의 양도차익을 비과세하여야 한다고 주장하나, 종전주택은 쟁점주택을 신축하기 위하여 멸실된 것이라 동 주택의 멸실로 인하여 별도의 양도차익이 발생한 것으로 보기 어려운 점, 종전주택은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 이미 멸실되었고 이 건 양도차익 과세대상은 쟁점주택인 점 등에 비추어 종전주택의 양도차익은 비과세되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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교육기간2019-11-02(토)
교육시간10:00 ~ 18:00 (1일 7시간)
강 사 오영표 변호사/이수용 투자자산운용사/이영훈 세무사

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정 가 90,000원
저 자 김완일 고경희
출간일 2019년 03월06일

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