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공동상속 주택이 있을 때 비과세 판단 유의점

2017년 8월 2일 부동산 대책으로 양도소득세에는 큰 변화가 있었습니다. 이에 세무사들이 양도소득세 신고와 관련하여 챙겨야 할 사항이 늘어났고 자연스레 수정신고에 대한 위험도 함께 증가하였습니다.

실제로 양도코리아를 통한 상담 건수 중 수정신고와 관련한 사항이 재작년부터 점점 증가하였고 양도코리아가 세무사들이 가장 많이 쓰는 프로그램이라는 부분까지 고려하면 위의 내용을 간접적으로나마 느낄 수 있었습니다.

이에 따라 "수정신고를 피하는 방법"이라는 제목으로(줄여서 ..법이라 하겠습니다.) 2주에 한번 씩 연재 형식으로 세무사들이 가장 많이 실수하는 부분(혹은 세무서에서 주의 깊게 보는 부분)을 주제로 하여 칼럼을 쓰고자 합니다.

관련사례

乙씨는 일반주택을 취득하여 보유하던 중 2016년에 2채의 주택을 2/5의 비율로 상속 취득하였다. 乙씨는 상속 취득한 2채에 대하여 모두 소수지분권자였다. 그러던 중 가지고 있던 일반주택을 2019년 10월에 양도하여 양도소득세를 신고하였다.

乙은 소수지분주택에 대하여는 일반주택을 양도할 때에 양도자의 주택으로 보지 않는다는 규정을 본 기억이 나서 일반주택에 대하여 1세대 1주택으로 비과세 신고를 하였다.

고지내용

乙은 세무서로부터 비과세가 아니므로 과세로 수정신고 하고 세액에 가산세를 더하여 납부하라는 안내문을 받았다.

소수지분이라 할지라도 2채를 보유하였으므로 비과세 특례를 받을 수 없다는 것이다.

관련법령

1세대 1주택 특례 적용 공동상속

가. 개정취지

 

○ 제도 명확화

나. 개정내용

종  전 개  정
□ 상속주택의 1세대 1주택 특례
① 상속주택과 일반주택을 소유하고 일반주택 양도시 1세대 1주택 적용
- 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택 중 선순위 1주택에 한해 적용 
□ 공동상속주택의 1세대 1주택 특례 적용범위 명확화
 ○ (좌  동)    
 ② 공동상속주택의 소수지분자*가 해당 상속주택 외에 일반주택 양도시 1세대 1주택 적용 가능
  * 상속지분이 가장 큰 상속인을 제외
 ○ (좌  동)
    - 단, 2채 이상 공동상속시 1채*만 특례적용
     * 선순위 1주택

부칙 [ 2017.02.03 대통령령 제27829호 ] 제2조 【일반적 적용례】

① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.
② 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

TIP

1. 공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도 시 비과세 특례

주택을 상속받을 때 100% 지분은 받는 것이 아니라 형제자매가 지분을 나눠서 받는 경우도 있다. 이처럼 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 공동상속주택이라고 하는데 (피상속인이 상속 개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 앞서 법에서 정한 순위에 따른 하나의 주택만을 말함) 공동상속주택의 소수지분자가 당해 공동상속주택 외에 일반주택을 양도하는 때에는 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니한다. 소유자로 보는 사람은 상속주택으로 인한 비과세 특례를 적용한다.

아래의 순서에 따라 공동상속주택의 소유자로 보고, 그 외의 자는 소수지분자가 된다.

① 최대 지분자
② 거주한 자
③ 최연장 자

다만, 공동상속주택을 아무리 소수지분자의 주택으로 보지 않는다 하더라도 일반주택을 먼저 양도하여야지 공동상속주택을 먼저 양도한다면 당초대로 공동상속주택을 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않고 과세된다.

2. 여러 개의 공동상속주택을 상속받은 경우

이 사례처럼 상속받은 주택이 여러 개인 경우가 문제가 된다. 乙처럼 상속받은 두 개의 주택이 모두 소수지분에 해당한다면 소수지분에 대한 주택은 주택 수에 포함이 안 되므로 乙은 1주택자가 되고 비과세를 받을 수 있는지가 과세관청과 조세심판원의 견해 차이가 있어 논란의 대상이었다.

이에 과세관청은 2017.2.3.에 개정세법을 통하여 비과세 특례를 받을 수 있는 소수지분자의 공동상속주택을 명확화하였다. 따라서 2017.2.3. 이후 양도하는 주택에 대하여는 개정된 세법으로 인해 선순위 우선 주택에 해당하는 단 하나의 주택에 대하여만 소수지분자의 주택으로 보지 않는 것이고, 후순위 공동상속주택은 소수지분자의 주택 수에도 포함하여 1세대 1주택 비과세 판단을 한다.

3. 공동상속주택의 지분이 변동되는 경우

공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일 기준으로 하면 되고, 그 이후에 상속지분이 변경되었다 하더라도 영향을 주지 않는다. 다만, 지분이 변경되어 상속받은 주택을 단독소유하게 된 경우라면 소수지분자가 아니므로 공동상속주택의 소수지분자에 대한 비과세가 아닌 상속주택에 의한 비과세를 받게 된다. (서면5팀-2958, 2007.11.12)

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