甲은 원조합원으로부터 피를 붙여 취득한 입주권과 주택을 하나씩 보유하고 있었다. 그러던 중 입주권을 양도하였는데 1입주권 + 1주택인 경우 1입주권 양도 시 비과세가 가능하다고 판단하여 양도소득세 신고를 하지 않았다.

甲은 입주권에 대하여 신고를 하지 않았다는 이유로 양도소득세와 무신고 가산세까지 더하여 신고하라는 안내문을 보내왔다.

이유인 즉슨, 입주권이 최초취득 입주권이 아닌 승계입주권이기 때문에 비과세 대상이 아니라는 것이다.

소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ]

① 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[관리처분계획의 인가일 및 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득.
가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것

1. 입주권을 비과세 받을 수 있는 경우

입주권과 일반주택을 보유하는 경우 일반주택을 양도할 때 비과세 받는 경우는 케이스별로 다양하여 입주권 비과세와 혼동하는 경우가 많다. 입주권을 양도할 때 비과세가 가능한 경우는 두 가지로 보면 된다.

① 양도일 현재 다른 주택이나 다른 입주권이 없는 경우
② 양도일 현재 1입주권과 1주택이 있는 경우인데 주택 취득일로부터 3년 내 입주권을 양도 하는 경우

또한, 꼭 필요한 요건이 더 있는데 관리처분계획인가일 현재 (퇴거일까지 확장해석하는 경우도 있음) 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 한다는 것이다. 즉 2년 보유 혹은 2년 거주 요건이 필요한 것인데, 이 말을 잘 해석해 보면 승계조합원의 입주권은 비과세 받을 수가 없다는 것을 알 수가 있다.

승계조합원이란 원조합원으로부터 입주권을 취득한 사람을 말하는데, 다시 원조합원이란 기존의 부동산이 재개발이 되어 조합원이 된 사람을 말한다. 즉, 기존부동산을 출자하여 입주권을 받은 사람이다. 이 원조합원의 입주권만이 비과세 받을 수 있지 승계조합원이 승계취득한 입주권은 비과세 대상이 아니다.

2. 다른 비과세 특례와의 관계

다른 비과세 특례에 걸리는 경우는 어떨까? 예를 들어, 상속주택과 일반주택을 보유할 경우 일반주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받게 된다. 만약 이 일반주택이 재개발되어 입주권으로 변한 경우 입주권을 양도할 때에도 특례를 받을 수 있을까? 결론은 No! 이다. 동거봉양 및 혼인 합가로 인한 비과세나 거주주택 비과세 모두 마찬가지이다. 주택일 때 비과세이지 입주권으로 변하면 비과세 특례를 받을 수 없다. 우리가 기억해야 할 것은 입주권이 비과세를 받는 경우는 지극히 제한적이고, 앞서 1.에서 설명한 두가지 케이스만 비과세 된다는 것을 기억하면 실수할 일이 없을 것이다.