甲씨는 92년에 취득한 토지 위에 2016년 3월 주택을 신축하여 거주하다 2020년에 양도하였다.

1주택자는 아니었기 때문에 양도세가 나올꺼라는 예상은 했지만 예상보다 큰 세액에 놀라 계산된 내역을 살펴보니 산출세액은 3천7백만원 정도인데 환산취득가산세만 1천4백만원이 나왔다. 신축했을 때 실제 경비내역이 없어 환산취득가액을 적용하였더니 신축취득 후 5년이내 양도에 걸려 환산취득가산세를 내게 된 것이다.

甲씨는 자문을 구하러 세무사를 찾아갔다. 세무사는 절세 방법으로 양도가액을 토지와 건물분으로 안분하되 토지에 더 많이 양도가액을 배분하고 건물에는 적게 하여 건물의 환산취득가액을 줄이자고 하였다. 건물의 환산취득가액에 줄어들면 건물의 환산취득가액에 5%를 부과하는 환산취득가산세도 줄어 들꺼라는 것이다.

세무서에서는 甲이 양도가액을 안분하여 신고한 것을 모두 부인하였고 양도가액을 안분하지 않았을 때 계산하였던 세액 3천7백만원에 환산취득가산세 1천4백만원을 고지하였다.

이유인즉슨, 주택은 양도가액을 토지·건물로 안분하여도 총 양도가액으로 환산취득가액을 계산하여야 하기 때문이다.

소득세법 제114조의 2 [ 환산가액 적용에 따른 가산세 (2017.12.19 신설) ]

① 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더한다.

1. 주택은 왜 양도가액을 안분해서 신고해도 안분하기 전과 취득가액이 동일한가?

해답은 개별주택의 취득가액 환산방법에 있다. 개별주택의 취득가액 환산방법은 일반적인 건물의 취득가액 환산과 방법에 차이가 있다. 먼저 주택외 건물의 취득가액 환산방법을 살펴보고 주택과의 차이를 보도록하자.

(1) 주택외 건물의 환산가액 적용 방법

① 양도가액 안분

② 취득가액 환산

산식에서처럼 먼저 양도가액을 양도시의 기준시가 비율로 안분한 다음 안분한 양도가액을 이용하여 재산별로 각각 취득가액을 환산한다.

(2) 주택의 환산가액 적용 방법

① 양도가액 안분

② 취득가액 환산

취득가액 환산식을 살펴보면 주택외의 건물과 비슷한 듯 하지만 큰 차이가 있다. 먼저 건물토지 양도가액의 합계액인 총 양도가액을 이용하여 총 환산취득가액을 구한 다음 토지와 건물로 취득가액을 안분해준다. 앞서 각각의 양도가액을 구해서 각각 환산가액을 구한 방식과는 상이하다. 이러한 차이 때문에 주택은 주택건물과 토지의 양도가액을 어떠한 비율로 안분한다고 하더라도 어차피 양도가액 합계액이 같다면 취득가액은 항상 같은 금액이 나오게 된다.

그리하여 甲씨가 건물의 양도가액을 낮게 책정하여 건물의 취득가액이 낮게 나올 것이라고 예상한 것이 무의미하게 되는 것이다.