거주자 甲씨는 2012년 분양권을 취득하였다. 이때 분양권 취득가액 중 부족한 취득자금에 대하여 금융기관으로부터 대금을 차입하여 지급하였고, 취득 후 보유기간 동안 차입금에 대한 지급이자가 지속적으로 발생하였다. 2014년에 들어 해당 분양권을 양도하게 되었는데 양도소득세 산정에 있어 분양권 취득에 든 실지거래가액은 물론 차입금에 대한 지급이자 또한 취득과 관련하여 발생하는 비용이기 때문에 당연히 필요경비로 공제받아야 한다고 보아 모두 차감하여 신고하였다.

세무서는 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 각호(필요경비)의 규정에 의한 것을 말하는 것이므로, 취득과 관련하여 발생한 차입금에 대한 이자는 해당 규정에서 열거하고 있지 아니하여 공제대상이 아니라고 판단하였다. 따라서 대출금 이자에 대한 공제를 배제하고 양도소득세 과소신고분에 대한 추가납부세액을 고지하였다.

소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호(양도소득세 과세대상)의 자산의 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

집행기준 97-163-19 [필요경비에 산입되지 아니하는 금융비용]

당초 약정에 의한 거래가액의 지급 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득가액에 포함되지 아니하며, 자산의 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입되지 아니한다.

양도차익을 계산할 때 공제하는 필요경비에 대하여 소득세법에서는 취득과 보유 그리고 처분 이 세 단계로 구분하여 서술하고 있다. 또한 구체적인 공제항목을 소득세법시행령에 나열하고 있어 포괄적 규정이 아닌 열거적 규정으로 보아 문리해석 하는 것이 타당하며 열거되어 있지 않은 경우에는 공제할 수 없다는 것이 판례의 태도이다.

이러한 판례의 태도에 비춰 살펴보면 열거되지 않은 대출금 지급이자를 필요경비로 공제하는 것은 적절하지 않으며, 집행기준에서도 공제대상이 아님을 명확하게 서술하고 있기 때문에 공제를 하지 않아야 하지만 이를 간과하여 문제가 발생하는 경우가 많으니 특히 유의하도록 한다.

추가적으로 단계별 필요경비 제 규정에 대하여 살펴보자면 첫째로는 취득단계에서 해당 자산의 취득 시 발생한 실지거래가액을 공제하고 있으며, 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 양도가액에서 차감한다.

둘째는 보유단계에서의 자본적 지출액이다. 자본적 지출액은 자산의 보유기간 동안 발생하는 지출액으로 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비이며 양도가액에서 차감하는 구체적 항목을 규정하고 있다.

세 번째는 처분단계에서 발생하는 양도비 등으로, 자산을 처분하기 위하여 직접 지출한 비용에 대하여는 구체적 항목을 열거하여 공제할 수 있도록 하고 있으며 이외에 사회통념상 타당하다고 생각되는 것에 대하여도 공제를 허용하고 있다.

※ 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서

양도소득세 예정신고 또는 확정신고를 하는 경우 공제항목에 대하여 다음과 같은 명세서를 작성 제출해야 한다. 필요경비는 취득가액과 자본적 지출액, 양도비 세 단계로 구성됨을 알아보았는데 아래의 명세서 작성 시에는 자본적 지출액과 양도비를 한데 묶어 기타 필요경비로 구성하고 있으므로 유의하도록 한다.