1인가구로 무주택 세대주인 甲씨(무주택 세대주,34세)는 분양가액이 4억원인 분양권에 당첨되어 보유하고 있다가 아파트가 완공 후 잔금을 청산 한 뒤 프리미엄 1억 2천만원을 더하여 5억 2천만원에 아파트를 양도하였다. 재테크에 성공한 甲씨는 기쁜 마음도 잠시 이번엔 양도소득세가 걱정이 되었다.

해당 분양권이 중과세율을 적용해야하는 조정대상지역에 있는 것도 아니었고 분양권을 보유한지 2년이 경과하였으므로 누진세율을 적용하면 된다는 세무사의 의견을 참고하여 누진세율(35%)로 신고하였다.

세무서는 분양권 보유기간이 2년을 경과하였더라도 아파트로서 보유기간이 1년이 넘지 않았으므로 40%의 단기세율을 적용하여 고지하였다.

분양받은 "아파트"로서의 취득시기가 도래하기 전에 양도가 이루어졌다면 분양권을 양도하는 경우로 보고 분양권 보유기간에 따라 세율을 적용하겠지만 甲씨의 경우는 이미 "아파트"의 취득시기가 도래하여 아파트로서 양도가 이루어졌기 때문이다.

세율구분

일반분양아파트의 취득시기

① 준공일, 입주일 후에 대금이 청산된 경우(일반적)

⇒ 대금청산일 (청산일 전 등기한 경우는 등기접수일)

② 준공일, 입주일 전에 대금이 청산된 경우

⇒ 사용승인일, 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기

분양권은 준공되는 시점에 분양권에서 아파트로 권리가 변한다. 더 정확하게는 준공일과 잔금청산일(청산일 전 등기한 경우는 등기접수일) 중 늦은 날 아파트를 취득했다고 보는 것이다.

만약 甲씨가 분양받은 아파트의 잔금을 청산하기 전에 양도가 이루어졌다면 분양권의 양도로 보아 2년 동안 보유하였으므로 기본세율을 적용받았을 것이다. 취득시기를 준공일과 잔금청산일 중 더 늦은 날을 취득시기로 본다는 건데 준공이 되었더라도 잔금청산 전이라면 아직 분양권인 상태이기 때문이다. (완공 후 잔금을 극히 일부만 남겨두고 분양권을 양도하는 경우 사실상 아파트를 취득한 것으로 보고 아파트의 미등기전매로 중과하는 경우가 있으니 주의요함, 조심 2012서3507,2012.11.1.) 하지만 甲씨는 잔금을 치루고 양도를 하였으므로 아파트의 양도로 보고 아파트의 세율을 적용받았다. 만약 잔금일 이후 1년 더 보유하고 양도했다면 다시 기본세율을 적용받았을 것이다. (재산세과-601,2009.10.30.)