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양도·취득가액 안분 시 30%를 조심하자

재작년부터 8.2 대책으로 양도소득세에는 큰 변화가 있었습니다. 이에 세무사들이 양도소득세 신고와 관련하여 챙겨야 할 사항이 늘어났고 자연스레 수정신고에 대한 위험도 함께 증가하였습니다.

실제로 양도코리아를 통한 상담 건수 중 수정신고와 관련한 사항이 재작년부터 점점 증가하였고 양도코리아가 세무사들이 가장 많이 쓰는 프로그램이라는 부분까지 고려하면 위의 내용을 간접적으로나마 느낄 수 있었습니다.

이에 따라 “수정신고를 피하는 방법”이라는 제목으로(줄여서 ..법이라 하겠습니다.) 2주에 한번 씩 연재 형식으로 세무사들이 가장 많이 실수하는 부분(혹은 세무서에서 주의 깊게 보는 부분)을 주제로 하여 칼럼을 쓰고자 합니다.

관련사례

거주자 甲씨는 겸용주택(지상 1층과 2층을 상가로 사용하고 3층을 주택으로 사용)을 양도하였다. 양도 시 3층 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태였는데 이를 안 甲씨는 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 실제 거래 내용과 상관없이 매수인들의 협조를 얻어 상가와 주택의 매매계약서를 구분하여 2장으로 작성하였고 총 양도가액 중 주택의 양도가액 비율을 합리적인 비율보다 훨씬 높게 산정하여 계약서를 작성하였다.

이후 계약서에 정해진 양도가액대로 양도소득세를 계산하였으며 주택에 대하여는 비과세를 적용하고 상가분 건물과 토지에 대하여 양도소득세를 신고하였다.

고지내용

세무서는 해당 상가주택을 일괄양도하면서 감정평가 등 합리적인 계산근거 없이 주택의 양도가액만 높게 평가하고 상가의 건물과 토지는 낮게 평가하여 임의적으로 양도가액을 산정하였으며, 이에 따라 비과세 대상 양도차익이 높게 계상되어 양도소득세를 회피하는 결과가 발생하였다고 판단하였다.

따라서 매매계약서에 기재된 각각의 매매가액을 인정하지 아니하고 총 양도가액을 주택과 상가의 기준시가 비율에 따라 안분하여 양도소득금액을 계산한 뒤 납부한 금액과의 차액을 추가납부세액으로 고지하였다.

관련법령

토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우로서 아래의 두 가지 조건을 충족하는 경우에는 이를 각각의 자산별 가액으로 안분하여야 한다.

① 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 산정하는 경우
② 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우

가액 구분이 불분명한 경우란 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 다음 표와 같이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우를 말하며, 이에 해당하면 조세회피 목적 유무와 관계없이 안분계산한 가액을 자산별 양도가액 또는 취득가액으로 본다.

구분 적용
감정가액이 있는 경우 감정가액에 비례하여 안분
감정가액이
없는 경우
기준시가가 모두 있는 경우 기준시가에 비례하여 안분
기준시가가 일부가 없거나
모두 없는 경우
1차 : 장부가액(없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분
2차 : 1차 안분 후 기준시가 있는 자산은 다시 기준시가로 안분

*위 표를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 국세청장이 정하는 바에 따라 안분한다.

TIP

토지와 건물 등을 일괄하여 양도하는 것은 주변에 흔히 발생하는 사례이다. 이러한 경우 각 자산의 가액이 명확하게 구분된 경우에는 해당 가액을 적용하여 양도소득세를 계산하면 되겠지만 가액의 구분이 합리적이지 못하고 자의적인 경우에는 ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우’에 해당하여 관련 규정에 따라 안분계산한 가액을 적용토록 하고 있다.

2016년 1월 1일 이후 양도분부터는 불분명한 가액으로 보는 경우에 대한 명문규정이 신설되어 기장한 가액과 안분계산한 가액이 30% 이상 차이나는 경우를 불분명한 경우로 규정하고 있으므로 유의하기 바라며 구체적인 사례를 통해 살펴보도록 하겠다.

case. 겸용주택의 양도가액 구분

겸용주택에서 주택의 개별주택가격과 상가건물의 기준시가는 각각 2억이며 상가토지의 기준시가는 6억으로 총 10억이며, 감정평가가액은 없다고 가정한다.

구분 계약서상 가액 안분계산한 가액 비율차이
주택(토지 포함) 7억 20억×2억÷10억=4억 (7억-4억)÷4억×100=75%
상가건물 3억 20억×2억÷10억=4억 (4억-3억)÷4억×100=25%
상가토지 10억 20억×6억÷10억=12억 (12억-10억)÷12억×100=16.7%
20억 20억 -

계약서상 가액과 기준시가로 안분계산한 가액의 비율차이를 살펴보건대 상가건물과 상가토지는 그 차이가 30% 미만에 해당하나 주택의 경우 75%에 해당하여 ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우’에 해당한다. 따라서 양도가액은 주택 4억, 상가건물 4억, 상가토지 12억으로 계산하는 것이 타당하다.

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