거주자 甲씨는 오랜 기간 농지소재지에 거주하며 농작물 재배에 사용하던 토지를 양도하였다. 양도당시 토지의 가액이 취득당시보다 크게 상승하여 많은 양도소득세를 납부해야하는 상황이었는데 다운계약서를 통해 세금을 낮출 수 있다는 이야기를 듣고 양수자에게 약간의 사례금을 지급한 뒤 양도가액을 낮춰 계약서를 작성하게 되었다.

계약서대로 양도가액을 낮춰 양도소득세를 계산하였고 8년 자경감면 규정을 적용하여 산출세액에 감면세액을 차감한 양도소득세를 신고·납부하였다.

세무서는 양도소득세 신고서상에 기재된 양도가액과 실제로 수취한 양도가액이 상이함을 확인하고 거짓계약에 의한 허위신고로 판단, 8년 자경감면 적용을 배제하고 부정과소신고가산세를 적용하여 양도소득세를 경정·고지하였다.

소득세법 제91조 [ 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등]

② 토지, 건물, 부동산에 관한 권리를 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.

1. 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

2. 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

1. 허위계약서의 유형

부동산 거래 시 발생하는 허위계약서는 UP 계약서와 DOWN 계약서 두 가지로 나누어 살펴볼 수 있다. 첫 번째로, UP 계약서는 다음 그림과 같이 양수자가 추후 해당자산을 양도할 경우에 대비하여 취득가액을 높이기 위해 작성되는데 계약서상 양도가액을 높여 설정한다면 해당 가액이 미래의 취득가액이 되어 양도차익을 감소시킬 것이고 따라서 양도소득세를 감소시킬 것이므로 양도자의 동의를 구하여 진행하게 된다. 통상적으로 양도자가 비과세 대상이거나 감면대상이어서 발생할 양도소득세가 없는 경우에 이루어진다.

두 번째로, DOWN 계약서는 실제 거래된 금액보다 낮은 금액으로 작성된 허위의 계약서를 말한다. 양도가액을 임의로 낮게 신고하면 양도차익이 줄어들기 때문에 양도자가 납부할 세금을 줄일 수 있으며, 양수인은 반대로 취득가액이 줄어드는 것이므로 내야 하는 취득세 부담이 줄어들게 된다.

2. 허위계약서 작성 시 불이익

(1) 비과세 또는 감면의 배제

아래 요건을 모두 충족하는 경우 하단의 배제금액을 비과세 또는 감면액에서 배제한다.

양도 시 발생할 산출세액이 7천만원이고 1세대 1주택 비과세 규정에 해당하는 경우로써 양도가액을 1억 만큼 다운하여 계약서를 작성하였을 경우의 배제금액은 7천만원과 1억 중 적은 금액인 7천만원이 되는 것이므로, 결과적으로는 비과세되는 금액 없이 7천만원 전액을 양도소득세로 납부해야 하는 것이다.

(2) 가산세 부과

허위계약서로 인하여 추가납부할세액이 발생하는 경우 무(과소)신고가산세와 납부불성실가산세를 부담하게 된다. 무(과소)신고가산세의 경우 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취에 해당하는 경우 부정행위로 보아 납부세액의 40%에 상당하는 금액을 가산세로 한다.

(3) 과태료 부과

부동산 등의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우 다음에 따라 과태료를 부과한다.